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??? 9月底，國家有關(guān)部門再次出臺(tái)五項(xiàng)舉措，分別從信貸、稅收、土地等方面提出更嚴(yán)厲措施，調(diào)控升級(jí)。根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)，每次調(diào)控政策的出臺(tái)，市場都會(huì)產(chǎn)生新的變化。專家表示，根據(jù)現(xiàn)行政策規(guī)定，不難發(fā)現(xiàn)將會(huì)影響到住房消費(fèi)觀念、首次置業(yè)計(jì)劃、住宅投資功能等多個(gè)方面。對(duì)購房者來說，唯有根據(jù)政策的具體變化及時(shí)調(diào)整自己的購房策略，方能走在市場前列。下面我們結(jié)合各個(gè)政策措施來一一進(jìn)行具體分析。
????變化一：首次購房門檻提高
????首付比例的提高，以及貸款優(yōu)惠利率幅度的減少，使得首次購房成本增加。這對(duì)諸多剛性需求來說，要留意購房自有資金的比例。國家五部委出臺(tái)的五項(xiàng)措施中，就對(duì)首付比例重新做出了調(diào)整，規(guī)定：對(duì)貸款購買商品住房，首付款比例調(diào)整到30%及以上。而在這之前，對(duì)于首次購買普通住房的，其首付比例為20%。
????【應(yīng)對(duì)措施】剛性需求者還是應(yīng)該從自己的實(shí)際購房能力出發(fā)考慮問題。購房最難的一關(guān)是自籌首付款，而最新的五項(xiàng)措施使得自籌首付款的難度進(jìn)一步加大，因而使得購房門檻增加，這對(duì)購房者來說應(yīng)該提前做好準(zhǔn)備。對(duì)于首次購房的年輕人來說，如果家人的幫助有限，推遲置業(yè)計(jì)劃不失為最實(shí)際的選擇。其實(shí)，國外首次置業(yè)的年齡普遍比國內(nèi)大，如日本、德國、美國等首次置業(yè)年齡在34～37歲之間。
????變化二：住宅投資功能減弱
????“限購令”以及全面停止三套房貸，使得市場交易活躍程度大為降低，國家抑制投機(jī)性需求的意圖十分明顯，這意味著普通住宅的投資功能大大減弱。如果國家開始征收持有環(huán)節(jié)稅，這會(huì)使得普通住宅的投資功能進(jìn)一步喪失。與“新國十條”中，只要求房價(jià)過高城市有選擇性地暫停發(fā)放第三套及以上房貸和限制外地人購房貸款的政策相比，新政擴(kuò)展到了全國范圍，要求全部停止“三套房貸”，專家分析認(rèn)為，這將有利于打壓投資投機(jī)性購房，尤其是外地投資投機(jī)者。
????【應(yīng)對(duì)策略】重視商業(yè)地產(chǎn)。其實(shí)，商業(yè)地產(chǎn)相對(duì)普通住宅來說，更加具有投資價(jià)值。因此對(duì)于偏愛不動(dòng)產(chǎn)投資的人士來說，應(yīng)該重視商業(yè)地產(chǎn)投資。當(dāng)然，商業(yè)地產(chǎn)投資較住宅投資來說，應(yīng)更加注重技巧，因此投資者要花費(fèi)更多的精力去學(xué)習(xí)。
????變化三：規(guī)避新政歪招多
????近期，有人為了規(guī)避“二套房”政策，降低購房成本，不惜采用“假離婚”的方式來規(guī)避這項(xiàng)政策。根據(jù)新政規(guī)定，購買第二套房，首付款比例提高到5成，房貸利率上浮1.1倍，如果“假離婚”之后再買房，可按首次購房對(duì)待，首付比例為3成，而房貸可享受8折優(yōu)惠，兩者之間差別巨大。
????不過，目前商業(yè)銀行已經(jīng)找到了應(yīng)對(duì)措施，如除了讓客戶提供離婚證書之外，同時(shí)還需提供離婚協(xié)議。在離婚協(xié)議中，會(huì)涉及協(xié)議財(cái)產(chǎn)分割、兒女撫養(yǎng)等具體問題，這讓造假難度加大。
????【應(yīng)對(duì)策略】如上述提到的“假離婚”方式，在一定程度上具有可操作空間。但不可否認(rèn)的是，這對(duì)當(dāng)事人雙方留下了很大的隱患。如簽署離婚協(xié)議之后，某一方中途見財(cái)生二心，弄假成真，另一方則只能是啞巴吃黃連--有苦說不出。
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