????國(guó)家稅務(wù)總局26日公布了《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》，明確土地增值稅清算過(guò)程中的若干計(jì)稅問(wèn)題。專(zhuān)家指出，在“新國(guó)十條”和各地細(xì)則均提及要加大土地增值稅清算的情況下，通知的出臺(tái)意味著土地增值稅清算從嚴(yán)執(zhí)行。
????通知指出，土地增值稅清算時(shí)，已全額開(kāi)具商品房銷(xiāo)售發(fā)票的，要按照發(fā)票金額來(lái)確認(rèn)收入；未開(kāi)具發(fā)票或未全額開(kāi)具發(fā)票的，以銷(xiāo)售合同的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。若銷(xiāo)售合同所載商品房面積與有關(guān)部門(mén)實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。
????為縮小開(kāi)發(fā)商的避稅空間，通知明確，開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額；不能提供證明的，開(kāi)發(fā)費(fèi)用按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的10%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的5%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。
????按照現(xiàn)行《土地增值稅暫行條例》，土地增值稅是以土地和地上建筑物為征稅對(duì)象，以增值額為稅基，并按照30%-60%的四級(jí)超率累進(jìn)稅率進(jìn)行征收，方式為預(yù)征和清算相結(jié)合。該稅種于1994年開(kāi)征，但由于預(yù)征率較低，很多房企在達(dá)到清算標(biāo)準(zhǔn)后又以各種方式推遲清算，土地增值稅一直沒(méi)能充分發(fā)揮調(diào)節(jié)土地增值收益的作用。
????2006年底,面對(duì)高漲的房?jī)r(jià),國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)了《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，要求從次年2月1日起全面清算土地增值稅。該通知還列出了七種必須以及可以要求進(jìn)行土地增值稅清算的情況，包括開(kāi)發(fā)商整體轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，項(xiàng)目銷(xiāo)售率已達(dá)85%，項(xiàng)目三年未銷(xiāo)售完畢等等。但隨后金融危機(jī)爆發(fā)，這一政策沒(méi)有得到嚴(yán)格執(zhí)行。
????此次下發(fā)的通知可以說(shuō)是對(duì)2006年底發(fā)布的通知的補(bǔ)充，也就是說(shuō)，2006年國(guó)稅下發(fā)的通知至今仍然適用。
????“嚴(yán)格執(zhí)行土地增值稅政策，可以在一定程度上抑制房地產(chǎn)企業(yè)的暴利。” 北京科技大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院教授趙曉(博客)認(rèn)為，土地增值稅從嚴(yán)清算會(huì)顯著加大企業(yè)的稅收成本，降低房企利潤(rùn)水平，進(jìn)而降低房企的拿地?zé)崆椤?/p>
????(本文來(lái)源：上海證券報(bào) 作者：張牡霞) | 
