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二問(wèn)：能否直接賣(mài)現(xiàn)房？
編輯：既然商品預(yù)售制問(wèn)題多多，那么是否可以把它取消，代之以看得見(jiàn)摸得著的“全現(xiàn)房”銷售呢？
記者：預(yù)售制是一個(gè)舶來(lái)品，在各國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的初期，幾乎都實(shí)行過(guò)商品房預(yù)售。但隨著市場(chǎng)發(fā)展成熟和一些國(guó)家住房總體供需平衡、住房問(wèn)題基本得以解決，許多國(guó)家已經(jīng)取消或限制預(yù)售制度。
從整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的角度看，一旦現(xiàn)房銷售形成制度，會(huì)促使開(kāi)發(fā)商踏踏實(shí)實(shí)蓋好房子，提升品質(zhì)和質(zhì)量。資金壓力會(huì)讓開(kāi)發(fā)商加快項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度，加快銷售回籠資金，努力增加有效供應(yīng)。同時(shí)，資金門(mén)檻也會(huì)促進(jìn)行業(yè)洗牌，淘汰一批不具備開(kāi)發(fā)實(shí)力的小企業(yè)，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，“全現(xiàn)房”銷售是大勢(shì)所趨。
早在去年年底的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部工作會(huì)議上，姜偉新部長(zhǎng)就在工作報(bào)告中提出，要積極推行商品房現(xiàn)房銷售、推進(jìn)取消商品房預(yù)售制度試點(diǎn)工作。
同時(shí)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，商品房預(yù)售制度是《城市房地產(chǎn)管理法》確定的一項(xiàng)制度，運(yùn)行到目前這個(gè)階段，想在一個(gè)地方做一些檢驗(yàn)，試點(diǎn)取消預(yù)售制度，看看對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)帶來(lái)什么影響。如果取消這項(xiàng)制度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)就難以進(jìn)行，那么說(shuō)明這項(xiàng)制度還沒(méi)有到取消的合適時(shí)機(jī)。
從當(dāng)前的現(xiàn)實(shí)情況看,一刀切地取消預(yù)售制是異常艱難的,也是不現(xiàn)實(shí)的。
北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩認(rèn)為，預(yù)售制度存在的基礎(chǔ)是供應(yīng)短缺，老百姓擔(dān)心買(mǎi)不到房子才愿意提前交錢(qián)。預(yù)售放大了投資的規(guī)模，極大促進(jìn)了住房的供應(yīng)。由于資金很快回籠，開(kāi)發(fā)商可以用1億元資金去做五六億元的項(xiàng)目，如果取消這項(xiàng)制度，1億元資金只能做1億元的事，那么開(kāi)發(fā)商就沒(méi)有那么多的錢(qián)去建那么多的房子，這對(duì)住房的供應(yīng)是很大的打擊。只有房地產(chǎn)市場(chǎng)真正穩(wěn)定下來(lái)，才能實(shí)現(xiàn)現(xiàn)房銷售。
對(duì)比以現(xiàn)房銷售為主的歐美國(guó)家，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，歐美國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)每年新增需求很少，所以不需要實(shí)行預(yù)售制度來(lái)促進(jìn)開(kāi)發(fā)建設(shè)，只用現(xiàn)房銷售的方式就能解決住房問(wèn)題。
取消商品房預(yù)售制度試點(diǎn)工作，應(yīng)注重將全現(xiàn)房銷售與增加市場(chǎng)供應(yīng)、整治市場(chǎng)秩序等手段結(jié)合起來(lái)，防止市場(chǎng)供應(yīng)出現(xiàn)突然“斷檔”導(dǎo)致價(jià)格飆升。而從“期房”到“全現(xiàn)房”，也應(yīng)該作為一種制度改革的長(zhǎng)期目標(biāo)，早作規(guī)劃，而不僅僅是當(dāng)前應(yīng)對(duì)市場(chǎng)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲采取的臨時(shí)措施。
三問(wèn)：漏洞究竟怎么堵？
編輯：今年的政府工作報(bào)告明確提出，要“完善商品房預(yù)售制度”。那么該如何完善預(yù)售制，并且切實(shí)完善房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序？
記者：預(yù)售制度并非我國(guó)獨(dú)有，在西方國(guó)家中，也存在一部分預(yù)售商品房。但與我國(guó)商品房預(yù)售制度不同的是，在國(guó)外，預(yù)售制度都伴隨著嚴(yán)格的監(jiān)管措施。在國(guó)外，預(yù)售制實(shí)行第三方監(jiān)管。預(yù)售取得的資金并不是一次性地交給開(kāi)發(fā)商，而是由律師行、銀行等機(jī)構(gòu)代為監(jiān)管，根據(jù)開(kāi)發(fā)商建設(shè)的不同階段按比例付給開(kāi)發(fā)商。
而在我國(guó)，預(yù)售制度規(guī)定將資金一次性全部交給開(kāi)發(fā)商，這種預(yù)售制度給購(gòu)房人帶來(lái)巨大的單邊法律風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，也對(duì)銀行的信貸造成了不小的沖擊。
預(yù)售制度改進(jìn)的重點(diǎn)只能放在將預(yù)售制變成一種“地產(chǎn)資格審查制”，擁有優(yōu)質(zhì)資格的地產(chǎn)商才獲得預(yù)售權(quán)；或者效仿一些國(guó)家，將預(yù)售方式和預(yù)售合同多樣化，例如預(yù)售資金不是一次性給付地產(chǎn)商，加強(qiáng)對(duì)住房建設(shè)進(jìn)度的“掌控權(quán)”；或者建立所謂的“預(yù)售金專項(xiàng)監(jiān)管體制”，對(duì)預(yù)售資金進(jìn)行管理,防止地產(chǎn)商“卷款而逃”。
國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心有關(guān)專家建議，要充分利用信用體系提高行業(yè)公信力，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)信用檔案體系和個(gè)人信用體系，發(fā)揮信用的褒揚(yáng)和懲戒機(jī)制。建立完善、可行的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)信息系統(tǒng)和實(shí)名制的住房產(chǎn)權(quán)檔案系統(tǒng)。并通過(guò)政府信息公示制度，使消費(fèi)者和社會(huì)各界了解住宅市場(chǎng)運(yùn)行情況，正確判斷市場(chǎng)走勢(shì)，引導(dǎo)消費(fèi)者的市場(chǎng)預(yù)期。 | 
