對(duì)話人：編輯 黃碧梅 記者 王煒
商品房預(yù)售制緩解了開(kāi)發(fā)商的資金壓力，促進(jìn)了住房的市場(chǎng)供應(yīng)，成為我國(guó)新房銷(xiāo)售的主要方式。但是近年來(lái)商品房預(yù)售制度飽受詬病，甚至被認(rèn)為是導(dǎo)致樓市秩序混亂、房?jī)r(jià)飛漲的“幫兇”。兩會(huì)期間,多份提案議案建言改革或取消房地產(chǎn)預(yù)售制。是去還是留？關(guān)于商品房預(yù)售制命運(yùn)的討論再次展開(kāi)。
一問(wèn)：為何屢屢遭詬?。?/strong>
編輯：“爛尾樓”、“樓倒倒”等造成的糾紛，不少與商品房預(yù)售制的不完善有關(guān)。預(yù)售制漏洞究竟在哪呢？
記者：預(yù)售制也就是老百姓再熟悉不過(guò)的“買(mǎi)期房”。追溯這一制度的發(fā)展，我國(guó)商品房預(yù)售制度始于1994年。在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展初期，建立預(yù)售制模式的目的是扶持成長(zhǎng)中的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，降低房地產(chǎn)企業(yè)資金壁壘。
由于這項(xiàng)制度允許開(kāi)發(fā)商在房屋未建設(shè)完工之前就進(jìn)行銷(xiāo)售，使得開(kāi)發(fā)商的資金能夠迅速回籠。這項(xiàng)制度很快就成為全國(guó)各地商品房銷(xiāo)售的主要方式。
隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展成熟，預(yù)售制不完善帶來(lái)許多矛盾。導(dǎo)致的問(wèn)題也逐漸顯現(xiàn)。
從商品交易方式上看，房屋未建成就銷(xiāo)售，這為部分開(kāi)發(fā)商虛假宣傳、弄虛作假創(chuàng)造了條件。而購(gòu)房人對(duì)房屋本身的質(zhì)量、特點(diǎn)缺少足夠了解，即使交房時(shí)有問(wèn)題，多數(shù)也只能被迫接受。從預(yù)售到房屋建成交房，一般要兩年左右，這期間如果開(kāi)發(fā)商資金出現(xiàn)問(wèn)題，樓盤(pán)就可能“爛尾”，但貸款買(mǎi)房的購(gòu)房人卻要繼續(xù)還銀行的月供，開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給了購(gòu)房人。同時(shí)，由于預(yù)售制度在很大程度上緩解了開(kāi)發(fā)商的資金壓力，降低了房地產(chǎn)行業(yè)的門(mén)檻，導(dǎo)致市場(chǎng)魚(yú)龍混雜。市場(chǎng)向好時(shí)，許多開(kāi)發(fā)商借預(yù)售之便，囤房囤地、捂盤(pán)惜售，借機(jī)哄抬房?jī)r(jià)。即便市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商也缺乏降價(jià)促銷(xiāo)的動(dòng)力，一定程度上造成了近年來(lái)房?jī)r(jià)“緩跌急漲”的局面。大大干擾了市場(chǎng)的有序運(yùn)行。
商品房預(yù)售制度導(dǎo)致購(gòu)房人看不到房子就交錢(qián)，一旦房子出現(xiàn)問(wèn)題，而在我國(guó)目前的法律框架內(nèi)，對(duì)開(kāi)發(fā)商的懲罰措施十分有限。
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