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房?jī)r(jià)調(diào)控失效根在政策認(rèn)識(shí)偏差
為什么房?jī)r(jià)且調(diào)且漲？為什么中央政府在住房問(wèn)題上的宏觀調(diào)控政策往往事與愿違？其根源在于政策認(rèn)識(shí)偏差。
“政府對(duì)住房問(wèn)題的定位偏差，是房?jī)r(jià)越調(diào)越漲的首要原因?！蔽錆h大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士張平石說(shuō)，我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革過(guò)于強(qiáng)調(diào)住房市場(chǎng)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的作用，而忽視其社會(huì)保障的基本功能，即偏重將住房市場(chǎng)作為一個(gè)產(chǎn)業(yè)來(lái)看待，而對(duì)其關(guān)乎民生的重視程度則不夠，這直致導(dǎo)致政府在提供住房保障職責(zé)上缺位，進(jìn)而缺乏長(zhǎng)期的、健全的、有效的住房政策。
因此，一系列住房政策都以如何發(fā)揮其對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的促進(jìn)作用為重心，為刺激經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)、拉動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、防止經(jīng)濟(jì)過(guò)熱或防止經(jīng)濟(jì)過(guò)冷等頻繁地先后出臺(tái)多項(xiàng)政策。住房成為單純的商品，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的逐利規(guī)律下，壟斷、“地王”就會(huì)不斷出現(xiàn)，進(jìn)而推動(dòng)房?jī)r(jià)日益高漲。他認(rèn)為，由于在住房問(wèn)題的認(rèn)識(shí)上存在偏差，導(dǎo)致我國(guó)目前在提供公共性住房的職責(zé)上存在明顯缺位，使商品房房?jī)r(jià)高漲。
如在1998年亞洲金融危機(jī)發(fā)生后，為避免這場(chǎng)危機(jī)可能帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)下滑，我國(guó)加快了住房商品化改革步伐，出臺(tái)鼓勵(lì)家庭買(mǎi)房的各項(xiàng)優(yōu)惠政策，當(dāng)時(shí)對(duì)保增長(zhǎng)確實(shí)起到了重要作用，但個(gè)別政策缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)，也產(chǎn)生了負(fù)面影響。典型案例就是國(guó)務(wù)院《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》(國(guó)發(fā)【1998】23號(hào))文件中規(guī)定：新建經(jīng)濟(jì)適用房原則上“只售不租”。
中央電視臺(tái)經(jīng)濟(jì)頻道《今日觀察》評(píng)論員劉戈也撰文指出，房地產(chǎn)業(yè)和住房問(wèn)題是兩個(gè)完全不同的領(lǐng)域，讓居民能買(mǎi)到租到自己可以承擔(dān)得起的住房是政府的基本責(zé)任。而現(xiàn)在，很多地方在城市規(guī)劃和建設(shè)中卻以應(yīng)付態(tài)度對(duì)待，即使建設(shè)保障性住宅也往往安排在遠(yuǎn)郊，居民在那里既不方便生活也難以找到工作。所以，“城市建設(shè)應(yīng)多為普通人蓋房子”！
目前，我國(guó)現(xiàn)有保障性住房的供給量明顯不足，經(jīng)濟(jì)適用房的開(kāi)發(fā)投資僅占全國(guó)住宅總投資的5%左右。廉租住房制度雖然從1999年逐步開(kāi)始實(shí)施，但由于制度本身缺乏強(qiáng)制力，受益面至今仍然不高。同時(shí)，現(xiàn)有保障性住房普遍存在成本低、區(qū)位偏、居民窮、環(huán)境差等問(wèn)題。
廣西房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)會(huì)長(zhǎng)張協(xié)奎教授認(rèn)為，這種安置模式易造成“窮人群居”，長(zhǎng)此以往將形成難以改造的貧民區(qū)，加劇貧富分化，潛伏矛盾隱患，危及社會(huì)和諧，巴西、美國(guó)等國(guó)家在此均已有慘痛教訓(xùn)。
張平石認(rèn)為，由于以商品房為主體的房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)明顯，因而逐漸形成了以市場(chǎng)為主、政府為輔的住房政策。反過(guò)來(lái)，這些住房政策多以發(fā)展經(jīng)濟(jì)為目標(biāo)。同樣，經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的政策只是為了解決低收入家庭的住房保障問(wèn)題，即救濟(jì)一部分窮人，而忽視了應(yīng)為絕大部分社會(huì)成員提供安居之所的基本保障功能。在高速增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)體里，如果房?jī)r(jià)調(diào)控失效，終有一天，中等收入階層也將買(mǎi)不起房子。因此，在缺少保障性住房的住房市場(chǎng)，想依賴某一項(xiàng)或幾項(xiàng)政策措施來(lái)穩(wěn)定房?jī)r(jià)難以如愿。
正是由于政策認(rèn)識(shí)上的偏差，使得各地政府原本的滿足居住需求的土地供給目標(biāo)讓位于自身收入最大化的目標(biāo)，土地批租收入成了地方政府預(yù)算外資金的主要來(lái)源，其規(guī)模占到地方財(cái)政收入的40%至70%，形成國(guó)內(nèi)獨(dú)特的土地財(cái)政現(xiàn)象。
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