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房價調(diào)控失效根在政策認(rèn)識偏差
為什么房價且調(diào)且漲？為什么中央政府在住房問題上的宏觀調(diào)控政策往往事與愿違？其根源在于政策認(rèn)識偏差。
“政府對住房問題的定位偏差，是房價越調(diào)越漲的首要原因。”武漢大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士張平石說，我國城鎮(zhèn)住房制度改革過于強(qiáng)調(diào)住房市場拉動經(jīng)濟(jì)增長的作用，而忽視其社會保障的基本功能，即偏重將住房市場作為一個產(chǎn)業(yè)來看待，而對其關(guān)乎民生的重視程度則不夠，這直致導(dǎo)致政府在提供住房保障職責(zé)上缺位，進(jìn)而缺乏長期的、健全的、有效的住房政策。
因此，一系列住房政策都以如何發(fā)揮其對國民經(jīng)濟(jì)增長的促進(jìn)作用為重心，為刺激經(jīng)濟(jì)高速增長、拉動其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、防止經(jīng)濟(jì)過熱或防止經(jīng)濟(jì)過冷等頻繁地先后出臺多項政策。住房成為單純的商品，在市場競爭的逐利規(guī)律下，壟斷、“地王”就會不斷出現(xiàn)，進(jìn)而推動房價日益高漲。他認(rèn)為，由于在住房問題的認(rèn)識上存在偏差，導(dǎo)致我國目前在提供公共性住房的職責(zé)上存在明顯缺位，使商品房房價高漲。
如在1998年亞洲金融危機(jī)發(fā)生后，為避免這場危機(jī)可能帶來的經(jīng)濟(jì)下滑，我國加快了住房商品化改革步伐，出臺鼓勵家庭買房的各項優(yōu)惠政策，當(dāng)時對保增長確實起到了重要作用，但個別政策缺乏長遠(yuǎn)目標(biāo)，也產(chǎn)生了負(fù)面影響。典型案例就是國務(wù)院《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》(國發(fā)【1998】23號)文件中規(guī)定：新建經(jīng)濟(jì)適用房原則上“只售不租”。
中央電視臺經(jīng)濟(jì)頻道《今日觀察》評論員劉戈也撰文指出，房地產(chǎn)業(yè)和住房問題是兩個完全不同的領(lǐng)域，讓居民能買到租到自己可以承擔(dān)得起的住房是政府的基本責(zé)任。而現(xiàn)在，很多地方在城市規(guī)劃和建設(shè)中卻以應(yīng)付態(tài)度對待，即使建設(shè)保障性住宅也往往安排在遠(yuǎn)郊，居民在那里既不方便生活也難以找到工作。所以，“城市建設(shè)應(yīng)多為普通人蓋房子”！
目前，我國現(xiàn)有保障性住房的供給量明顯不足，經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)投資僅占全國住宅總投資的5%左右。廉租住房制度雖然從1999年逐步開始實施，但由于制度本身缺乏強(qiáng)制力，受益面至今仍然不高。同時，現(xiàn)有保障性住房普遍存在成本低、區(qū)位偏、居民窮、環(huán)境差等問題。
廣西房地產(chǎn)及住宅研究會會長張協(xié)奎教授認(rèn)為，這種安置模式易造成“窮人群居”，長此以往將形成難以改造的貧民區(qū)，加劇貧富分化，潛伏矛盾隱患，危及社會和諧，巴西、美國等國家在此均已有慘痛教訓(xùn)。
張平石認(rèn)為，由于以商品房為主體的房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的拉動明顯，因而逐漸形成了以市場為主、政府為輔的住房政策。反過來，這些住房政策多以發(fā)展經(jīng)濟(jì)為目標(biāo)。同樣，經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的政策只是為了解決低收入家庭的住房保障問題，即救濟(jì)一部分窮人，而忽視了應(yīng)為絕大部分社會成員提供安居之所的基本保障功能。在高速增長的經(jīng)濟(jì)體里，如果房價調(diào)控失效，終有一天，中等收入階層也將買不起房子。因此，在缺少保障性住房的住房市場，想依賴某一項或幾項政策措施來穩(wěn)定房價難以如愿。
正是由于政策認(rèn)識上的偏差，使得各地政府原本的滿足居住需求的土地供給目標(biāo)讓位于自身收入最大化的目標(biāo)，土地批租收入成了地方政府預(yù)算外資金的主要來源，其規(guī)模占到地方財政收入的40%至70%，形成國內(nèi)獨特的土地財政現(xiàn)象。
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