|
?
房價調(diào)控失效根在政策認識偏差
為什么房價且調(diào)且漲？為什么中央政府在住房問題上的宏觀調(diào)控政策往往事與愿違？其根源在于政策認識偏差。
“政府對住房問題的定位偏差，是房價越調(diào)越漲的首要原因?！蔽錆h大學經(jīng)濟學博士張平石說，我國城鎮(zhèn)住房制度改革過于強調(diào)住房市場拉動經(jīng)濟增長的作用，而忽視其社會保障的基本功能，即偏重將住房市場作為一個產(chǎn)業(yè)來看待，而對其關乎民生的重視程度則不夠，這直致導致政府在提供住房保障職責上缺位，進而缺乏長期的、健全的、有效的住房政策。
因此，一系列住房政策都以如何發(fā)揮其對國民經(jīng)濟增長的促進作用為重心，為刺激經(jīng)濟高速增長、拉動其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、防止經(jīng)濟過熱或防止經(jīng)濟過冷等頻繁地先后出臺多項政策。住房成為單純的商品，在市場競爭的逐利規(guī)律下，壟斷、“地王”就會不斷出現(xiàn)，進而推動房價日益高漲。他認為，由于在住房問題的認識上存在偏差，導致我國目前在提供公共性住房的職責上存在明顯缺位，使商品房房價高漲。
如在1998年亞洲金融危機發(fā)生后，為避免這場危機可能帶來的經(jīng)濟下滑，我國加快了住房商品化改革步伐，出臺鼓勵家庭買房的各項優(yōu)惠政策，當時對保增長確實起到了重要作用，但個別政策缺乏長遠目標，也產(chǎn)生了負面影響。典型案例就是國務院《關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設的通知》(國發(fā)【1998】23號)文件中規(guī)定：新建經(jīng)濟適用房原則上“只售不租”。
中央電視臺經(jīng)濟頻道《今日觀察》評論員劉戈也撰文指出，房地產(chǎn)業(yè)和住房問題是兩個完全不同的領域，讓居民能買到租到自己可以承擔得起的住房是政府的基本責任。而現(xiàn)在，很多地方在城市規(guī)劃和建設中卻以應付態(tài)度對待，即使建設保障性住宅也往往安排在遠郊，居民在那里既不方便生活也難以找到工作。所以，“城市建設應多為普通人蓋房子”！
目前，我國現(xiàn)有保障性住房的供給量明顯不足，經(jīng)濟適用房的開發(fā)投資僅占全國住宅總投資的5%左右。廉租住房制度雖然從1999年逐步開始實施，但由于制度本身缺乏強制力，受益面至今仍然不高。同時，現(xiàn)有保障性住房普遍存在成本低、區(qū)位偏、居民窮、環(huán)境差等問題。
廣西房地產(chǎn)及住宅研究會會長張協(xié)奎教授認為，這種安置模式易造成“窮人群居”，長此以往將形成難以改造的貧民區(qū)，加劇貧富分化，潛伏矛盾隱患，危及社會和諧，巴西、美國等國家在此均已有慘痛教訓。
張平石認為，由于以商品房為主體的房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的拉動明顯，因而逐漸形成了以市場為主、政府為輔的住房政策。反過來，這些住房政策多以發(fā)展經(jīng)濟為目標。同樣，經(jīng)濟適用房和廉租房的政策只是為了解決低收入家庭的住房保障問題，即救濟一部分窮人，而忽視了應為絕大部分社會成員提供安居之所的基本保障功能。在高速增長的經(jīng)濟體里，如果房價調(diào)控失效，終有一天，中等收入階層也將買不起房子。因此，在缺少保障性住房的住房市場，想依賴某一項或幾項政策措施來穩(wěn)定房價難以如愿。
正是由于政策認識上的偏差，使得各地政府原本的滿足居住需求的土地供給目標讓位于自身收入最大化的目標，土地批租收入成了地方政府預算外資金的主要來源，其規(guī)模占到地方財政收入的40%至70%，形成國內(nèi)獨特的土地財政現(xiàn)象。
? | 
