????市場(chǎng)曾一度盛傳的“取消首套房利率7折優(yōu)惠”被“不幸”言中。日前，有報(bào)道稱中國(guó)銀行取消7折房貸，將房貸利率由7折提高到8.5折，取消7折房貸的傳言終于成為了現(xiàn)實(shí)。盡管其他商業(yè)銀行大多否認(rèn)將取消7折利率，但各銀行信貸收緊、審批從嚴(yán)已是不爭(zhēng)的事實(shí)，有銀行業(yè)內(nèi)人士稱，“7折利率優(yōu)惠遲早會(huì)被取消，只是早晚而已。”在此預(yù)期下，如何貸款才更劃算呢？本期《金融周刊》特邀銀行專業(yè)人士為你支招。
不要讓房貸成為沉重的包袱
????成都現(xiàn)狀
????取消7折房貸？蓉城多數(shù)銀行未跟進(jìn)
????中行取消7折利率后，其他銀行是否也會(huì)跟進(jìn)呢？2月4日，記者以房貸客戶身份就成都主要商業(yè)銀行的房貸政策進(jìn)行了咨詢。成都地區(qū)多數(shù)銀行對(duì)于首套房貸的首付最低仍是20%，利率優(yōu)惠最低仍舊可以做到7折。
????交行四川省分行的相關(guān)人士先對(duì)停止放貸一事進(jìn)行了否認(rèn)，并表示，“首套房的7折利率優(yōu)惠仍在執(zhí)行當(dāng)中，當(dāng)然這只是針對(duì)符合條件的貸款者。”大部分銀行的信貸經(jīng)理表示，他們還沒(méi)有接到總行關(guān)于取消7折優(yōu)惠利率的通知，目前房貸業(yè)務(wù)變化不大。
????“7折利率優(yōu)惠遲早會(huì)被取消，只是早晚而已?！背啥寄持行凸煞葜沏y行分管信貸的副行長(zhǎng)這樣告訴記者。對(duì)于7折房貸的取消，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)識(shí)較為統(tǒng)一：既然中行已經(jīng)正式取消，其他銀行遲早會(huì)跟進(jìn)。國(guó)泰君安最新發(fā)布的報(bào)告也指出，中國(guó)銀行降低購(gòu)房貸款利率優(yōu)惠是消費(fèi)信貸收縮的明顯信號(hào)，近期其他銀行將效仿。這意味著，2008年底開(kāi)始實(shí)行的首套房利率優(yōu)惠政策將成歷史。
????據(jù)一專業(yè)貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)介紹，雖然在一些銀行辦理購(gòu)買(mǎi)首套住房貸款時(shí)還可享受7折優(yōu)惠利率，但銀行對(duì)借款人的審核更為嚴(yán)格：第一，單身借款人必須是個(gè)人首次貸款購(gòu)房；已婚借款人必須是家庭成員中首次貸款購(gòu)房者。第二，銀行對(duì)借款人月還款能力審核力度加大，除要求月收入證明在月供的2倍以上，還必須提供與收入證明相符的半年以上的銀行流水。第三，要求借款人征信記錄良好，無(wú)不良信用污點(diǎn)，如借款人一年內(nèi)曾出現(xiàn)過(guò)連續(xù)3次或累計(jì)6次的還款逾期，銀行會(huì)拒簽。
????根據(jù)一線信貸員的介紹，目前各行基本還能申請(qǐng)7折優(yōu)惠利率，并沒(méi)有一刀切，但優(yōu)惠前提已“多樣化”，比如首付需要提高到三成或四成，或者要求有一定量的存款或理財(cái)產(chǎn)品。
????北京
????光大銀行取消7折利率
????據(jù)北京媒體報(bào)道，據(jù)中國(guó)銀行取消7折房貸后，光大銀行北京分行的首套房貸也全部取消7折利率優(yōu)惠。而與中行做法有所不同的是，光大銀行首套房利率分成兩類，7.5折和8.5折。“貸款在6成以下，即首付4成的，利率打7.5折；首付2成的，利率8.5折?！痹撊耸窟€特別指出，這里的首套房?jī)H限面積在140平方米以下的普通商品房。而針對(duì)二套房購(gòu)買(mǎi)，除嚴(yán)格執(zhí)行首付4成外，利率已經(jīng)沒(méi)有任何折扣。
????相比中行、光大銀行的做法，多數(shù)銀行對(duì)首套房政策或?qū)儆谖⒄{(diào)，或還在觀望階段。如建設(shè)銀行[5.58 0.54%]北京分行某人士透露，該行房貸利率7折優(yōu)惠仍在執(zhí)行，但事實(shí)上能申請(qǐng)到7折的客戶已經(jīng)很少，有的還需要首付提高到3到4成。工商銀行[4.81 0.21%]有關(guān)人士表示，目前房貸優(yōu)惠利率政策沒(méi)有變化，因?yàn)檠胄猩形从邢挛??！笆滋追咳杂?折利率優(yōu)惠，其中普通商品房首付2成，非普通商品房首付3成?！卑ㄖ行陪y行[6.70 0.15%]、華夏銀行[10.63 1.33%]、興業(yè)銀行[33.29 1.06%]、民生銀行[7.15 0.70%]等銀行人士均表示，目前未停止或取消7折優(yōu)惠，但是否會(huì)有變動(dòng)還需要進(jìn)一步觀察市場(chǎng)，等待總行研究決定。
????深圳
????已有三家銀行取消7折利率
????據(jù)深圳媒體的報(bào)道，深圳市10家主要銀行5日發(fā)布的信息顯示：深圳有3家銀行日前已上調(diào)首套房貸利率，它們分別是中國(guó)銀行深圳分行、深圳發(fā)展銀行深圳分行和光大銀行深圳分行。深圳發(fā)展銀行表示，該行深圳分行已于近日?qǐng)?zhí)行首套房貸利率8折的做法。
????其中，中國(guó)銀行深圳分行和光大銀行已將首套房貸利率從基準(zhǔn)利率的7折上調(diào)至8.5折，深圳發(fā)展銀行深圳分行上調(diào)至8折。而工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、招商銀行、浦發(fā)銀行和民生銀行的深圳分行均表示延續(xù)首套房貸首付兩成利率7折的最大優(yōu)惠。
????據(jù)分析，首套房貸利率從7折提至8.5折，長(zhǎng)期年利率增加近一個(gè)百分點(diǎn)，增幅兩成。以50萬(wàn)元的貸款計(jì)算，月供要多交400元左右，一年約4800元。
????支招
????應(yīng)對(duì)一提高信用度提供有利材料
????銀行專業(yè)人士建議，建議二套房購(gòu)買(mǎi)者，平時(shí)要多注意自身在銀行的信用，比如使用信用卡，盡量提高自己的信用度，尤其是有條件的客戶，如很多人把活期儲(chǔ)蓄、定期儲(chǔ)蓄、國(guó)債、基金、第三方存管等個(gè)人金融資產(chǎn)分散在各家銀行，不如集中起來(lái)放在一家銀行，達(dá)到一定數(shù)量后，即可成為該銀行的VIP客戶，不僅可以享受銀行提供了VIP服務(wù)，如匯款手續(xù)費(fèi)減免、柜臺(tái)業(yè)務(wù)免排隊(duì)等，貸款時(shí)還可以享受一定的利率優(yōu)惠。
????“同時(shí)在貸款時(shí)，應(yīng)該多多提供一些對(duì)自己獲得更多貸款有利的條件”，專家還建議二套房貸購(gòu)房者在進(jìn)行貸款申請(qǐng)時(shí)，盡可能多地提供對(duì)自己獲取更大的貸款額有利的材料。
????目前有不少人買(mǎi)二套房都是為了換個(gè)更好的環(huán)境，或是更好的地段，屬于改善型住房購(gòu)買(mǎi)者。此時(shí)，難以享受到滿意的二套房貸優(yōu)惠政策話，消費(fèi)者可以考慮采取以房換房的做法來(lái)降低購(gòu)房成本。主要是在物色改善型二套房的同時(shí)或之前就把先前的第一套房子出售。應(yīng)對(duì)二 選合適的還款方式
????在本報(bào)2009年10月26日的報(bào)道中，曾算過(guò)這樣一筆帳，一筆50萬(wàn)元、期限為30年的貸款采取不同的還款方式，利息支出可以相差12萬(wàn)元。這還是在當(dāng)前低利率下的數(shù)字，如果按照降息之前的貸款利率計(jì)算，差額甚至可以達(dá)到20萬(wàn)元以上。
????據(jù)了解，現(xiàn)在不少商業(yè)銀行都推出了固定利率房貸業(yè)務(wù)。在目前國(guó)內(nèi)存在加息預(yù)期的情況下，購(gòu)房者可以選擇3至5年期的固定利率貸款，一旦未來(lái)央行上調(diào)利率，借款人也只需按照固定利率支付利息，不會(huì)受加息的影響。專家認(rèn)為，現(xiàn)在加息預(yù)期較強(qiáng)，購(gòu)房者不妨考慮選擇固定利率房貸業(yè)務(wù)，一定程度上可以節(jié)省一筆開(kāi)支。
????房貸想省錢(qián)，最簡(jiǎn)單、最可行的辦法是用公積金貸款。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，辦理公積金貸款一般包括擔(dān)保費(fèi)和評(píng)估費(fèi)，擔(dān)保費(fèi)按貸款額度和年限計(jì)算，評(píng)估費(fèi)為房屋評(píng)估價(jià)值的千分之三，最高不超過(guò)1500元。
????另外購(gòu)房者在申請(qǐng)購(gòu)房組合貸款時(shí)，要盡量用足公積金貸款并盡量延長(zhǎng)貸款年限；同時(shí)還需要盡可能地縮短商業(yè)貸款年限，在家庭經(jīng)濟(jì)可承受范圍內(nèi)盡可能提高每月商業(yè)貸款的還款額。照此操作，月還款額的結(jié)構(gòu)就會(huì)呈現(xiàn)公積金貸款份額少、商業(yè)貸款份額多的狀態(tài)，公積金賬戶在抵充公積金月供后，余額就能抵充商業(yè)性貸款，這樣同樣可以節(jié)省一大筆開(kāi)支。
????應(yīng)對(duì)三商貸可選房貸理財(cái)產(chǎn)品
????據(jù)了解，選擇適合自身經(jīng)濟(jì)情況的房貸產(chǎn)品也是省錢(qián)的重要途徑之一。目前銀行推出了多種產(chǎn)品供購(gòu)房者選擇。
????“氣球貸”對(duì)事業(yè)剛起步的年輕人來(lái)說(shuō)是一個(gè)不錯(cuò)的選擇?！皻馇蛸J”是針對(duì)計(jì)劃中短期持有貸款的客戶設(shè)計(jì)的，即為其提供了一個(gè)較短的貸款期限，由于貸款期限短，相應(yīng)的貸款利率也低。“氣球貸”是一種真正省息的房貸產(chǎn)品，年輕人開(kāi)始工作時(shí)收入較少，負(fù)擔(dān)不起較大的月供壓力，在事業(yè)逐漸穩(wěn)定后收入會(huì)逐步提升，5年、10年后收入或?qū)⒋蠓黾樱瑢脮r(shí)完全有能力一次性歸還剩余本金。
????對(duì)于注重資金流動(dòng)性的房貸者來(lái)說(shuō)，專家建議選擇“以存抵貸”。當(dāng)房貸者手頭有余錢(qián)時(shí)，可以隨時(shí)通過(guò)網(wǎng)上銀行等自助設(shè)施部分或全部提前還款，還款資金當(dāng)天不用向銀行支付利息，由于貸款利率大于活期存款利率，這樣可以幫助房貸者省去部分利息。
????而對(duì)于收入較高，且收入比較穩(wěn)定的房貸者來(lái)說(shuō)，可以選擇“雙周供”產(chǎn)品。由于還款頻率的提高，借款人的還款總額獲得了有效減少，還款期限明顯縮短，客戶在還款期內(nèi)能省下不少的利息。記者吳旭暉
????提醒
????“房奴”要有保險(xiǎn)計(jì)劃
????一旦貸款買(mǎi)房，意味著還債需要長(zhǎng)達(dá)10到20年，甚至是前半生的時(shí)間。于是，供房族在挖空心思賺錢(qián)、省錢(qián)、錢(qián)生錢(qián)的時(shí)候，往往忘記了自己，很多人忘記了一旦貸款人身體出故障就意味著什么都沒(méi)有了。對(duì)于“房奴”來(lái)說(shuō)，此時(shí)最需要保障。
????“高額貸款讓人們開(kāi)始意識(shí)到規(guī)劃的重要。與月光族階段相比，人們開(kāi)始希望通過(guò)投資的方式讓資產(chǎn)保值增值，但卻忽略了財(cái)務(wù)安全問(wèn)題，而保險(xiǎn)的作用正在這里。”理財(cái)專家也指出：雖然貸款買(mǎi)房時(shí)已購(gòu)買(mǎi)了房貸險(xiǎn)，但受益人其實(shí)是銀行，并不能對(duì)貸款者有很好的保障?！柏?fù)翁”們需要自己購(gòu)買(mǎi)商業(yè)保險(xiǎn)，轉(zhuǎn)移財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
????本地保險(xiǎn)理財(cái)專家表示：如果夫妻二人共同承擔(dān)貸款，最好雙方都選擇購(gòu)買(mǎi)定期壽險(xiǎn)，防范因某一方身故或者全殘時(shí)，給對(duì)方帶來(lái)的沉重還貸壓力。兩人的定期險(xiǎn)保額，建議為剩余的房貸額度，保障期限一般應(yīng)與還款的期限匹配，至少10年。
????再可選擇意外保障。很多人習(xí)慣每次出差或出行時(shí)才會(huì)想到購(gòu)買(mǎi)意外保險(xiǎn)，其實(shí)擁有一份長(zhǎng)期的意外險(xiǎn)，不僅可以在出外旅行時(shí)獲得意外保障，平時(shí)生活中的意外傷害也可以向保險(xiǎn)公司索賠。費(fèi)率比單獨(dú)購(gòu)買(mǎi)短期意外險(xiǎn)低很多。
????最后是重大疾病保險(xiǎn)。由于都市白領(lǐng)工作節(jié)奏快，壓力大，處于“亞健康”的人越來(lái)越多，重大疾病險(xiǎn)顯得尤為重要。萬(wàn)一被確診罹患重大疾病，可從保險(xiǎn)公司一次性領(lǐng)取可觀的賠款作為醫(yī)療基金。“財(cái)務(wù)安全問(wèn)題解決后，人們就可以輕裝上陣，按照自己的風(fēng)險(xiǎn)偏好進(jìn)行理財(cái)了。”
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