??? 樓面地價(jià)32484元/平方米！今年上海住宅市場中的地塊大熱門——新江灣城C6地塊果然不同凡響，以37.2億元總價(jià)完成出讓。中國中建地產(chǎn)有限公司豪氣干云地創(chuàng)下全國住宅用地單價(jià)紀(jì)錄，溢價(jià)幅度達(dá)117%。
????該地塊的規(guī)劃容積率為不大于1.0。有開發(fā)商認(rèn)為，如此樓面地價(jià)成本，只有建別墅才能順利消化。
????單價(jià)地王
????昨日上午網(wǎng)絡(luò)掛牌時(shí)間終止之前，標(biāo)號(hào)為“003號(hào)”的神秘競買者最終掛出了32.1億元的價(jià)格，與之前的25.1876億元相比，6.9億元的差價(jià)已顯示出其志在必得的決心。掛牌時(shí)間截止之后，仁恒地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)、中建地產(chǎn)、九龍倉等9家房企進(jìn)入現(xiàn)場，且有4家開發(fā)商明確表示參與拍賣。
????當(dāng)主持人依次開封解讀報(bào)價(jià)時(shí)，曾經(jīng)將網(wǎng)上掛牌價(jià)格提至32億元的“003”號(hào)，再度報(bào)出了37.2億元的價(jià)格。這一最終價(jià)格，比第二名足足高出了2.85億元。當(dāng)主持人報(bào)出最后一家房企報(bào)價(jià)為33.4596億元時(shí)，坐于最前一排的中建地產(chǎn)督戰(zhàn)人員，齊齊起身，快步走出了交易大廳。
????資料顯示，新江灣城C6地塊出讓面積為114517.0 平方米，土地用途為住宅用地，且規(guī)劃容積率為不大于1.0。在早先的推介會(huì)上，這幅住宅地塊已引起多家房企大鱷的濃厚興趣。
????自2007年新加坡仁恒地產(chǎn)以20000元/平方米獲得新江灣城D3地塊之后，這一焦點(diǎn)區(qū)域便再無地塊出讓。數(shù)據(jù)顯示，在今年一輪樓市漲勢之中，新江灣城的樓盤價(jià)格同樣水漲船高。如最早在新江灣城進(jìn)行銷售的住宅樓盤，合生江灣國際公寓在2006年的銷售均價(jià)尚不足萬元，至今年11月，已迅速攀升至25000元/平方米。今年對(duì)外銷售的加州·水郡，均價(jià)在26000元/平方米左右，并早已銷售一空。
????根據(jù)昨日出讓地塊的總價(jià)折算下來，這一地塊的樓面地價(jià)高達(dá)32484元/平方米，創(chuàng)下當(dāng)前國內(nèi)住宅地塊單價(jià)最高。有開發(fā)商認(rèn)為，這一價(jià)格的“高度”使得產(chǎn)品設(shè)計(jì)頗具難度?！爸挥薪ㄔ靹e墅項(xiàng)目才能順利消化?！辈贿^，從新江灣城C6地塊的要求來看，必須30天內(nèi)付清所有土地款，且要求一年內(nèi)必須達(dá)到預(yù)售條件等諸項(xiàng)制定得頗為嚴(yán)格。
????容積率玄機(jī)
????事實(shí)上，信貸環(huán)境寬松、資金充裕的2009年，土地市場上誕生3萬元/平方米左右的樓面地價(jià)并非罕見之事。
????早在今年9月上旬，廈門恒興置業(yè)有限公司便以10.47億元拿下思明區(qū)云頂南路2009G23地塊，樓面地價(jià)高達(dá)30940元/平方米，成就了廈門單價(jià)新地王。
????隸屬于北京市順義區(qū)政府的大龍地產(chǎn)(17.06,0.57,3.46%)也在11月20日造就了北京新地王——總價(jià)高達(dá)50.5億元的順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)天竺開發(fā)區(qū)22號(hào)住宅用地，其樓面地價(jià)高達(dá)29859元/平方米，也逼近了3萬元的關(guān)口。
????此外，綠城集團(tuán)9月份拿下的蘇州金雞湖大道地塊樓面地價(jià)28057元/平方米；同樣是綠城集團(tuán)競得的上海徐匯區(qū)龍華路1960號(hào)地塊樓面價(jià)格也達(dá)到了27231元/平方米。
????動(dòng)輒超過3萬元/平方米的樓面地價(jià)，讓今年的土地市場一次又一次演繹“面粉貴過面包”的“悲喜劇”，劇中的兩方自然是財(cái)政緊張的地方政府和那些還在等待著購買的居民。但創(chuàng)造這些單價(jià)地王的企業(yè)真的是不計(jì)成本？
????一位房地產(chǎn)企業(yè)的高管日前對(duì)CBN表示，不能說買下高價(jià)地塊的開發(fā)企業(yè)沒有成本概念，而是不同企業(yè)有不同的風(fēng)險(xiǎn)承受能力，在當(dāng)前的市場環(huán)境下，國企背景的開發(fā)商要比民企承受風(fēng)險(xiǎn)的能力大得多。
????此外，縱觀這些單價(jià)地王，其大多容積率偏低，以后建設(shè)成高檔住宅，甚至別墅類項(xiàng)目的幾率很大。
????雖然中國政府已經(jīng)禁止供應(yīng)別墅用地多年，但近年來國內(nèi)重點(diǎn)城市的別墅供應(yīng)并未斷檔，一些開發(fā)企業(yè)通過在容積率上做“文章”以繞開政策，如一塊地上有低容積率的別墅，但同時(shí)有高密度的公寓等產(chǎn)品，互相搭配以便提高總體容積率，這樣的項(xiàng)目就不能稱為“純別墅項(xiàng)目”。
????大龍地產(chǎn)所拿地塊容積率僅為0.62，為北京近年來少有的超低容積率地塊，當(dāng)前北京住宅項(xiàng)目容積率多為2～3。根據(jù)當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)律，此地塊完全有可能建設(shè)成聯(lián)排或疊拼等類別墅住宅項(xiàng)目。
????而廈門恒興手中的思明區(qū)云頂南路2009G23地塊的容積率為0.78，業(yè)界稱之為“低密度高品質(zhì)住宅用地，或用于別墅建設(shè)”。
????另據(jù)媒體披露，樓面地價(jià)高達(dá)28057元/平方米的蘇州金雞湖大道地塊，其容積率也僅僅為0.4～0.6，該地塊周邊項(xiàng)目目前也多為中高檔住宅。
????上海新江灣城C6地塊規(guī)劃容積率也是不大于1.0，而近年來上海已經(jīng)極少出讓容積率在1.0以下的土地。
????正是因?yàn)檫@些地塊容積率之低十分罕見，在出讓時(shí)政府設(shè)定的出讓底價(jià)就非常之高。如大龍地產(chǎn)按出讓底價(jià)計(jì)算的樓面地價(jià)超8300元/平方米，已創(chuàng)下北京的一個(gè)新紀(jì)錄。而上海新江灣城C6地塊按出讓底價(jià)計(jì)算的樓面地價(jià)也已逼近1.5萬元/平方米。
????在流動(dòng)性充裕的大背景下，政府適時(shí)推出的“稀缺地塊”，碰上不差錢的開發(fā)商，一個(gè)個(gè)單價(jià)地王的面世也就不足為奇了。 | 
