?? 房產(chǎn)新政來臨之際，房產(chǎn)市場的熱潮愈演愈烈，隨著成交量的激增，房產(chǎn)糾紛案件也成正比增長，特別是涉及到買賣雙方和房產(chǎn)中介的糾紛。2009年1至11月，南京秦淮法院受理相關(guān)案件26件，相較于去年同期上漲了72%，記者選取幾例具有典型意義的案例，以案說法，讓您在加入購房大軍的行列之際，能夠謹(jǐn)慎保護好自己的合法權(quán)益。
????【案例一】
????沖動買房型——房子沒買成 反掏三萬塊
????經(jīng)過南京某房產(chǎn)經(jīng)濟公司居間，趙志成與陳玉竹簽訂了《房地產(chǎn)買賣中介合同》，約定由趙志成購買陳玉竹位于南京市白下區(qū)某處房屋，因被告未支付購房款導(dǎo)致房屋無法過戶，房產(chǎn)經(jīng)濟公司訴至法院討要中介費一萬元。
????趙志成辯解說：“當(dāng)初看這套房子的時候我就去過兩回，看得也不仔細(xì)，中介公司的人老是說房子可以買，我本來也拿不定主意，第一次看完房子沒幾天，中介公司的小陳打電話給我，說有個人愿意比我多出2萬元買那套房子，讓我趕緊過去，我去了后，小陳就催促我趕快定下來，說現(xiàn)在房子賣得火得很，好房子留不住，不是看在跟我熟悉的份上，不會把這么好的房子硬給留著。當(dāng)時我覺得他們很真誠，就頭腦發(fā)昏，簽了合同了，還付了兩萬塊定金”
????事后，趙志成越想越后悔，家里人也埋怨他這么大的事也不和家里商量，為此家里人和他之間爆發(fā)過多次爭吵，后來自己決定不買這套房子，另外再看房子，還是在這家中介看，但是中介根本不同意，說是兩回事，這套房子的中介費必須得付。他認(rèn)為，最終自己也沒買成房子，頂多兩萬塊定金不要了，怎么中介還要一萬塊中介費呢？
????法院經(jīng)過審理認(rèn)為，依據(jù)法律規(guī)定，居間人促成合同成立的，委托人按照約定支付報酬。本案中，基于原告提供的居間服務(wù)，原、被告以及陳玉竹簽訂了《房地產(chǎn)買賣中介合同》，該合同合法有效，因被告違約未能履行完畢，原告并無過錯，被告應(yīng)按約向原告支付中介傭金。判處被告趙志成于判決生效之日起七日內(nèi)支付原告中介傭金10000元。
????【案例二】
????渾水摸魚型——沒產(chǎn)權(quán)證的房子也敢賣
????張定昆家有一套閑置的住房，是張定昆父親的名字，只有居住權(quán)，隨著2009年末房產(chǎn)市場的火熱，房價不可抑制的高漲，這套房子眼看著水漲船高，張定昆心動了，在明知這套房子存在交易隱患的前提下，仍然想高價出售，結(jié)果不僅房子沒賣成，反倒連累老父親被買主起訴到法院。
????2009年8月，張定昆抱著試試看的心理，到南京某房產(chǎn)中介公司咨詢，自己家里有一套住房想出售，但是這套住房登記在父親名下，問中介能否出售？中介工作人員熱情接待了他，表示房子當(dāng)然可以出售，現(xiàn)在行情這么好，趁這個時間賣絕對有利，只是到時候需要他的父親在場，或者想辦法將這套房子過到張定昆的名下。張定昆又把最擔(dān)心的情況告訴中介，這套房子沒有產(chǎn)權(quán)證，只有居住權(quán)證，問中介是否可以買賣？中介一口保證：“沒問題，可以買賣！但只有居住權(quán)，房價要稍微低一些才好賣?！?/p>
????中介十分積極，頻繁帶人前來看房，很快聯(lián)系好了買主鄭繼山先生，最關(guān)鍵的問題是，中介和張定昆都向買主鄭繼山表示，這個房子可以辦到產(chǎn)權(quán)證。雙方在中介簽署了協(xié)議，鄭繼山當(dāng)場交付了5000元定金。
????到了11月份，這套房子還是遲遲辦不了產(chǎn)權(quán)證，無法進(jìn)行過戶，買主鄭繼山著急了，找到張定昆，要求他賠償自己的損失，因為張定昆的拖延，這幾個月南京市場上房價又再飆升，自己無形中損失幾萬塊。張定昆表示冤枉，自己也是被中介欺騙了，中介說產(chǎn)權(quán)證可以辦下來。協(xié)商無果，鄭繼山將張定昆父子告上法院，要求對方賠償一萬元損失。
????經(jīng)法院調(diào)解，除返還鄭繼山先前支付的5000元定金外，張定昆另外賠償鄭繼山8000元，張定昆表示，自己是受害者，被中介騙了，中介承諾辦產(chǎn)權(quán)證的事是口頭上說的，沒有證據(jù)無法告中介，怪只怪自己財迷心竅。
????【案例三】
????合伙“跳單”型 ——買賣雙方拋開中介簽合同
????買房人和甲中介簽署了《看房確認(rèn)書》，并通過該中介看中了一套房子，不久買房人卻和賣房人通過乙中介簽署了合同，中介因此將買房人告上法院，要求買房人按協(xié)議約定支付中介費和違約金共計45000元。
????2009年，方誠委托甲中介代理購買房屋并在中介提供的《客戶買房委托書》上簽名，約定：“通過甲中介成交后，簽訂買賣中介合同時，支付房屋總價的1.2%給作為代理費。如有任何規(guī)避行為，本人愿按總房款2%承擔(dān)違約責(zé)任”等相關(guān)內(nèi)容。后甲中介通過網(wǎng)絡(luò)獲悉南京秦淮區(qū)某處房屋出售信息，并將其介紹給前來買房的方誠，后方誠與乙中介簽署了《房地產(chǎn)買賣中介合同》，通過乙中介與賣房人簽訂了《南京市存量房買賣合同》并辦理了過戶手續(xù)。
????甲中介認(rèn)為方誠與賣房人在通過家中接觸后，又相約通過乙中介簽訂合同，這一“跳單”行為嚴(yán)重破壞了正常的房地產(chǎn)交易秩序，更侵害了原告的合法權(quán)益，依據(jù)《客戶買房委托書》請求判令方誠支付中介費和違約金共計45000元，除相關(guān)協(xié)議外，另外提供方誠與其工作人員通話的錄音證據(jù)證明：被告是因為中介費的原因而選擇收費低的乙中介與房主交易。
????方誠及其代理人表示，房主并沒有委托原告售房，被告最終是通過乙中介與房主進(jìn)行房產(chǎn)交易的，原告提供的客戶買房委托書中的有關(guān)條款為格式條款，系強制性約定，應(yīng)當(dāng)無效。
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