?? 房產(chǎn)新政來(lái)臨之際，房產(chǎn)市場(chǎng)的熱潮愈演愈烈，隨著成交量的激增，房產(chǎn)糾紛案件也成正比增長(zhǎng)，特別是涉及到買(mǎi)賣(mài)雙方和房產(chǎn)中介的糾紛。2009年1至11月，南京秦淮法院受理相關(guān)案件26件，相較于去年同期上漲了72%，記者選取幾例具有典型意義的案例，以案說(shuō)法，讓您在加入購(gòu)房大軍的行列之際，能夠謹(jǐn)慎保護(hù)好自己的合法權(quán)益。
????【案例一】
????沖動(dòng)買(mǎi)房型——房子沒(méi)買(mǎi)成 反掏三萬(wàn)塊
????經(jīng)過(guò)南京某房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)公司居間，趙志成與陳玉竹簽訂了《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中介合同》，約定由趙志成購(gòu)買(mǎi)陳玉竹位于南京市白下區(qū)某處房屋，因被告未支付購(gòu)房款導(dǎo)致房屋無(wú)法過(guò)戶(hù)，房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)公司訴至法院討要中介費(fèi)一萬(wàn)元。
????趙志成辯解說(shuō)：“當(dāng)初看這套房子的時(shí)候我就去過(guò)兩回，看得也不仔細(xì)，中介公司的人老是說(shuō)房子可以買(mǎi)，我本來(lái)也拿不定主意，第一次看完房子沒(méi)幾天，中介公司的小陳打電話(huà)給我，說(shuō)有個(gè)人愿意比我多出2萬(wàn)元買(mǎi)那套房子，讓我趕緊過(guò)去，我去了后，小陳就催促我趕快定下來(lái)，說(shuō)現(xiàn)在房子賣(mài)得火得很，好房子留不住，不是看在跟我熟悉的份上，不會(huì)把這么好的房子硬給留著。當(dāng)時(shí)我覺(jué)得他們很真誠(chéng)，就頭腦發(fā)昏，簽了合同了，還付了兩萬(wàn)塊定金”
????事后，趙志成越想越后悔，家里人也埋怨他這么大的事也不和家里商量，為此家里人和他之間爆發(fā)過(guò)多次爭(zhēng)吵，后來(lái)自己決定不買(mǎi)這套房子，另外再看房子，還是在這家中介看，但是中介根本不同意，說(shuō)是兩回事，這套房子的中介費(fèi)必須得付。他認(rèn)為，最終自己也沒(méi)買(mǎi)成房子，頂多兩萬(wàn)塊定金不要了，怎么中介還要一萬(wàn)塊中介費(fèi)呢？
????法院經(jīng)過(guò)審理認(rèn)為，依據(jù)法律規(guī)定，居間人促成合同成立的，委托人按照約定支付報(bào)酬。本案中，基于原告提供的居間服務(wù)，原、被告以及陳玉竹簽訂了《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中介合同》，該合同合法有效，因被告違約未能履行完畢，原告并無(wú)過(guò)錯(cuò)，被告應(yīng)按約向原告支付中介傭金。判處被告趙志成于判決生效之日起七日內(nèi)支付原告中介傭金10000元。
????【案例二】
????渾水摸魚(yú)型——沒(méi)產(chǎn)權(quán)證的房子也敢賣(mài)
????張定昆家有一套閑置的住房，是張定昆父親的名字，只有居住權(quán)，隨著2009年末房產(chǎn)市場(chǎng)的火熱，房?jī)r(jià)不可抑制的高漲，這套房子眼看著水漲船高，張定昆心動(dòng)了，在明知這套房子存在交易隱患的前提下，仍然想高價(jià)出售，結(jié)果不僅房子沒(méi)賣(mài)成，反倒連累老父親被買(mǎi)主起訴到法院。
????2009年8月，張定昆抱著試試看的心理，到南京某房產(chǎn)中介公司咨詢(xún)，自己家里有一套住房想出售，但是這套住房登記在父親名下，問(wèn)中介能否出售？中介工作人員熱情接待了他，表示房子當(dāng)然可以出售，現(xiàn)在行情這么好，趁這個(gè)時(shí)間賣(mài)絕對(duì)有利，只是到時(shí)候需要他的父親在場(chǎng)，或者想辦法將這套房子過(guò)到張定昆的名下。張定昆又把最擔(dān)心的情況告訴中介，這套房子沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證，只有居住權(quán)證，問(wèn)中介是否可以買(mǎi)賣(mài)？中介一口保證：“沒(méi)問(wèn)題，可以買(mǎi)賣(mài)！但只有居住權(quán)，房?jī)r(jià)要稍微低一些才好賣(mài)?！?/p>
????中介十分積極，頻繁帶人前來(lái)看房，很快聯(lián)系好了買(mǎi)主鄭繼山先生，最關(guān)鍵的問(wèn)題是，中介和張定昆都向買(mǎi)主鄭繼山表示，這個(gè)房子可以辦到產(chǎn)權(quán)證。雙方在中介簽署了協(xié)議，鄭繼山當(dāng)場(chǎng)交付了5000元定金。
????到了11月份，這套房子還是遲遲辦不了產(chǎn)權(quán)證，無(wú)法進(jìn)行過(guò)戶(hù)，買(mǎi)主鄭繼山著急了，找到張定昆，要求他賠償自己的損失，因?yàn)閺埗ɡサ耐涎?，這幾個(gè)月南京市場(chǎng)上房?jī)r(jià)又再飆升，自己無(wú)形中損失幾萬(wàn)塊。張定昆表示冤枉，自己也是被中介欺騙了，中介說(shuō)產(chǎn)權(quán)證可以辦下來(lái)。協(xié)商無(wú)果，鄭繼山將張定昆父子告上法院，要求對(duì)方賠償一萬(wàn)元損失。
????經(jīng)法院調(diào)解，除返還鄭繼山先前支付的5000元定金外，張定昆另外賠償鄭繼山8000元，張定昆表示，自己是受害者，被中介騙了，中介承諾辦產(chǎn)權(quán)證的事是口頭上說(shuō)的，沒(méi)有證據(jù)無(wú)法告中介，怪只怪自己財(cái)迷心竅。
????【案例三】
????合伙“跳單”型 ——買(mǎi)賣(mài)雙方拋開(kāi)中介簽合同
????買(mǎi)房人和甲中介簽署了《看房確認(rèn)書(shū)》，并通過(guò)該中介看中了一套房子，不久買(mǎi)房人卻和賣(mài)房人通過(guò)乙中介簽署了合同，中介因此將買(mǎi)房人告上法院，要求買(mǎi)房人按協(xié)議約定支付中介費(fèi)和違約金共計(jì)45000元。
????2009年，方誠(chéng)委托甲中介代理購(gòu)買(mǎi)房屋并在中介提供的《客戶(hù)買(mǎi)房委托書(shū)》上簽名，約定：“通過(guò)甲中介成交后，簽訂買(mǎi)賣(mài)中介合同時(shí)，支付房屋總價(jià)的1.2%給作為代理費(fèi)。如有任何規(guī)避行為，本人愿按總房款2%承擔(dān)違約責(zé)任”等相關(guān)內(nèi)容。后甲中介通過(guò)網(wǎng)絡(luò)獲悉南京秦淮區(qū)某處房屋出售信息，并將其介紹給前來(lái)買(mǎi)房的方誠(chéng)，后方誠(chéng)與乙中介簽署了《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中介合同》，通過(guò)乙中介與賣(mài)房人簽訂了《南京市存量房買(mǎi)賣(mài)合同》并辦理了過(guò)戶(hù)手續(xù)。
????甲中介認(rèn)為方誠(chéng)與賣(mài)房人在通過(guò)家中接觸后，又相約通過(guò)乙中介簽訂合同，這一“跳單”行為嚴(yán)重破壞了正常的房地產(chǎn)交易秩序，更侵害了原告的合法權(quán)益，依據(jù)《客戶(hù)買(mǎi)房委托書(shū)》請(qǐng)求判令方誠(chéng)支付中介費(fèi)和違約金共計(jì)45000元，除相關(guān)協(xié)議外，另外提供方誠(chéng)與其工作人員通話(huà)的錄音證據(jù)證明：被告是因?yàn)橹薪橘M(fèi)的原因而選擇收費(fèi)低的乙中介與房主交易。
????方誠(chéng)及其代理人表示，房主并沒(méi)有委托原告售房，被告最終是通過(guò)乙中介與房主進(jìn)行房產(chǎn)交易的，原告提供的客戶(hù)買(mǎi)房委托書(shū)中的有關(guān)條款為格式條款，系強(qiáng)制性約定，應(yīng)當(dāng)無(wú)效。
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