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三、明確售樓廣告的法律效力
許多開發(fā)商都精通包裝之道，在商品房的售樓廣告中作了許多誘人的許諾。對于廣告的效力，法律理論一般認為是一種“要約邀請”，對開發(fā)商沒有法律約束力，除非合同雙方將廣告的許諾作為合同條款寫到商品房買賣合同中。對于預(yù)售廣告的管理，主要是通過行政手段實現(xiàn)的，《廣東省商品房預(yù)售管理條例》規(guī)定，預(yù)售人發(fā)布預(yù)售廣告時，應(yīng)當已取得商品房預(yù)售許可證。預(yù)售廣告的內(nèi)容必須真實、準確，不得有誤導、欺騙公眾和不符合預(yù)售的商品房項目的內(nèi)容，并載明商品房預(yù)售許可證的編號和發(fā)證機關(guān)。預(yù)售人發(fā)布的預(yù)售商品房廣告和印發(fā)的宣傳資料所明示的事項，預(yù)購人有權(quán)要求在商品房買賣合同中約定。預(yù)售人發(fā)布預(yù)售商品房廣告時，應(yīng)當提前五日將擬發(fā)布的廣告式樣報核發(fā)商品房預(yù)售許可證的主管部門和工商行政管理部門備案，主管部門和工商行政管理部門發(fā)現(xiàn)該廣告內(nèi)容與項目不符時，應(yīng)當責令其停止發(fā)布。如果購房人因開發(fā)商虛假廣告的誤導利益受到損害，理論上可以通過司法程序?qū)で筚r償，但通過陷入曠日持久的訴訟來維權(quán)，不是廣大購房人樂見的事情。因此，建議購房人要求開發(fā)商將其廣告許諾作為合同條款寫到商品房買賣合同中，如發(fā)現(xiàn)開發(fā)商發(fā)布虛假廣告欺騙消費者，也可以向工商行政管理部門舉報。
四、慎簽認購書
在實踐中，為了盡早銷售商品房，開發(fā)商在與購房人簽訂商品房銷售合同前，雙方先簽訂商品房預(yù)售認購書，購房人依認購書約定繳納一定數(shù)額的款項。但往往在正式的商品房買賣談判中，又因為對具體條款的爭議，不能簽訂正式的商品房買賣合同，雙方進而轉(zhuǎn)為對購房人所繳款項是否視為定金，適用“定金罰則”而爭吵不休。對于認購書的法律性質(zhì)，一般認為，如果認購書含有商品房買賣合同的主要條款，如商品房的位置、樓層、總面積、單價、總價、簽訂正式預(yù)售合同的時間等，商品房認購書具有合同約束力，當事人違約要承擔違約責任。認購書中約定的款項應(yīng)當視為解約定金，適用定金罰則。如果認購書沒有含有商品房買賣合同的主要條款，則認購書只是沒有法律約束力的“意向書”，購房人所繳款項應(yīng)當退回。對于認購問題，《廣東省商品房預(yù)售管理條例》第二十三條規(guī)定：“預(yù)購人與預(yù)售人簽訂書面的商品房預(yù)購銷合同前，經(jīng)雙方協(xié)商同意，預(yù)售人可以向預(yù)購人收取一定數(shù)額的商品房預(yù)購訂金；預(yù)售人收取訂金前，應(yīng)當向預(yù)購人提供商品房預(yù)購銷合同草案。收取商品房預(yù)購訂金時，預(yù)售人與預(yù)購人應(yīng)當訂立書面協(xié)議，約定所收訂金的具體數(shù)額和退還與不退還的具體辦法。預(yù)售人與預(yù)購人簽訂書面的商品房預(yù)購銷合同后，預(yù)售人向預(yù)購人收取的商品房預(yù)購訂金應(yīng)當轉(zhuǎn)作預(yù)購人支付的商品房預(yù)售款?！贝艘?guī)定明確規(guī)定雙方約定的是“訂金”而非“定金”，這也可以避免適用“定金罰則”，但前提是購房人在認購書上也使用了“訂金”的字眼。
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