許多市民在商品房買賣中遇到糾紛時(shí)往往不知道應(yīng)如何應(yīng)對(duì)，甚至手足無(wú)措，就此，筆者咨詢了相關(guān)人士，對(duì)商品房買賣中的熱點(diǎn)問(wèn)題集中作些回答。
問(wèn)：合同中“交房時(shí)間”到底該如何確定？
答：“交房時(shí)間”，是指開發(fā)商在合同約定的期限內(nèi)使房屋達(dá)到合同約定的交付使用條件，并按照合同約定的方式通知買房人辦理房屋交接手續(xù)，買房人在通知所確定的期限內(nèi)辦理完畢房屋交接手續(xù)的過(guò)程。
問(wèn)：交房過(guò)程中開發(fā)商的主要義務(wù)有哪些？
答：在合同約定的期限內(nèi)使房屋達(dá)到合同約定的使用條件；房屋達(dá)到交付使用條件后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)以約定的方式通知買房人辦理房屋交接手續(xù)；在交接時(shí)出示有關(guān)房屋達(dá)到交付使用條件的證明文件，并不得以任何非合同約定的條件阻礙交房。
問(wèn)：交房過(guò)程中買房人的主要義務(wù)有哪些？
答：交房過(guò)程中買房人的主要義務(wù)是按照開發(fā)商通知要求的時(shí)間、地點(diǎn)與開發(fā)商辦理房屋交接手續(xù)。
問(wèn)：開發(fā)商在房屋沒(méi)有達(dá)到合同約定的交付使用條件的時(shí)候就將房屋交付給了買房人，而買房人接收了房屋，如果房屋達(dá)到交付條件的時(shí)間超過(guò)了合同約定的時(shí)間，買房人能否要求出賣人承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任？
答：按照雙方當(dāng)事人的合同約定，買房人在接收房屋時(shí)應(yīng)當(dāng)有權(quán)察看房屋達(dá)到合同約定交付條件的有關(guān)證明文件，因此，無(wú)論是開發(fā)商在交房時(shí)沒(méi)有出示這些證明文件，還是買房人明知房屋沒(méi)有達(dá)到合同約定的交付條件而同意接收房屋，雙方當(dāng)事人都以自己的實(shí)際行為變更了合同關(guān)于房屋交付條件及程序的約定，那么，如果房屋達(dá)到交付條件的時(shí)間超過(guò)了合同約定的時(shí)間，買房人不能再依照合同的約定追究開發(fā)商逾期交房的違約責(zé)任。
問(wèn)：商品房交付使用后，房屋權(quán)屬證明辦理完畢前，房屋如發(fā)生毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由誰(shuí)承擔(dān)？
答：對(duì)此，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（下稱《解釋》）中第１１條明確規(guī)定：“對(duì)房屋轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)；買受人接到出賣人的書面通知，無(wú)正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書面通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定的除外。”
問(wèn)：《解釋》第１１條中所說(shuō)的“正當(dāng)理由”主要是指哪些理由？
答：這里所說(shuō)的“正當(dāng)理由”主要是指自然災(zāi)害等不可抗力的理由。其他原因，如疾病、外出等，由于買受人可以委托他人辦理交房手續(xù)，因此，不構(gòu)成“正當(dāng)理由”。
問(wèn)：《商品房買賣合同》逾期履行違約金如何確定？
答：一般原則：按合同約定的違約責(zé)任為標(biāo)準(zhǔn)來(lái)計(jì)算違約金；合同沒(méi)有約定的，按逾期履行的天數(shù)依逾期貸款利息標(biāo)準(zhǔn)來(lái)確定。
問(wèn)：開發(fā)商惡意違約或?qū)嵤┢墼p行為致合同無(wú)效的違約金如何確定？
答：除返還買房人已付房款及利息、賠償損失外，還應(yīng)支持買房人不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的違約金要求，即只要買房人要求的違約金沒(méi)有超過(guò)１００％，買房人要求多少就支持多少。
問(wèn)：當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)如何處理？
答：一般原則：按合同約定來(lái)處理。如當(dāng)事人能舉出證據(jù)說(shuō)明其違約行為給對(duì)方造成損失的具體數(shù)額，則違約金按是否超過(guò)損失３０％為限來(lái)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。
問(wèn)：對(duì)于開發(fā)商交付不合格房屋的，買房人可采取的補(bǔ)救措施有哪些？
答：買房人采取的補(bǔ)救措施有：實(shí)際履行。買房人所購(gòu)置的房屋如果地基基礎(chǔ)工程及主體結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量出現(xiàn)問(wèn)題，如果通過(guò)加固等能夠修復(fù)，且確保建筑物安全的，買房人可以請(qǐng)求開發(fā)商依照法律規(guī)定及合同約定內(nèi)容履行義務(wù)。但要考慮違約方能否繼續(xù)履行及其繼續(xù)履行的合理性，如果違約方確無(wú)力繼續(xù)履行或繼續(xù)履行將會(huì)付出更大的代價(jià)等，均不宜采取此種補(bǔ)救措施。
解除合同。在房屋出現(xiàn)地基基礎(chǔ)工程及主體結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量問(wèn)題后，難以通過(guò)修復(fù)辦法解決的，買房人可請(qǐng)求解除合同。
違約金及損害賠償。開發(fā)商交付的房屋不合格，買房人不論是請(qǐng)求實(shí)際履行還是解除合同，均不影響請(qǐng)求開發(fā)商支付違約金及承擔(dān)損害賠償責(zé)任。 | 
